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消費税は払わなくてもよい? [blog]

建物を借りていると毎月家賃をはらっていますよね。

その家賃に消費税は掛かるのか?

今年の4月から消費税率が5%から8%に
引き上げられましたが、
消費税を以前のまま5%に据え置きしているところと
消費税の引き上げられた税額分の中身(量)を
少なくして提供しているところと、
税額のアップに合わせて、
本体の金額も値上げしたところがあります。


では、家賃の消費税はどうなっているのでしょうか?


建物を借りている側の状態で、
消費税が掛かる場合と掛からない場合があるんです。


建物を借りている人が、
居住用として使用している場合は、
消費税が掛かりません。


それと反対に、
建物を借りている人が
事業用として使用している場合は、
消費税が掛かります。


例えば、
3LDKの居住用のマンションを賃貸していて、
その部屋でネイルサロンを経営していた場合は、
家主は消費税を取る事が出来ます。

家主が、個人であろうが法人であろうが
関係ありません。

借りている側が、
その場所で事業を行っているかいないかによって
消費税がいるかいらないかが決まります。


貸している家主が、法人か個人かではありません。

タグ:家賃 消費税
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事故歴あり [blog]

美装(ルームクリーニング)をしている方から、
同業の知り合いが家を買いたいと言っているので、
相談にのってあげて。
と紹介がきました。

出来るだけメールで相談をお受けしたいと
言いましたが、紹介者の事もあり、
電話で話す事になってしまいました。


その方の相談内容です。

詳しくは書けないですが、
同じような悩みをお持ちの方も居られると
思いますので、紹介します。


今、賃貸マンションに住んでいますが、
一戸建ての中古住宅を購入したいと思っています。

でも三年くらい前に破産をしました。
何とか住宅を購入出来ないでしょうか?
と、
言われました。

私はお力にはなりたいと思いますが、
三年では住宅ローンを組む事は無理です。

通常言われているのは、
銀行でも五年間は信用情報に
金融事故が有った事が載っています。

信用情報機関に事故歴が載っていると、
住宅ローンも他のローンも利用は無理です。


一度、信用情報機関から
ご自分の個人情報を取ってみたら如何ですか?
と、お話ししました。


何か方法はないですか?
と、
聞いてこられましたが、
私には、分かりません。

とりあえず、
後二年待たれて、
五年が過ぎてから
考えられたらどうですか?

個人情報は、どうしようもないです。

電話を切りました。

家が欲しい事は分かりますが、
以前に金融事故の経験がある方は、
一度、個人情報を確認してみては如何ですか。


タグ:個人情報
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住宅ローン、いくら借りれるの? [blog]

マイホームを購入したいと思っていますが、
いくらまで借りれる事が出来るか知りたい。

と相談がきました。


大まかで言うと、年収の約6倍~7倍くらいです。


でもこれでは、相談所の回答としては情けないので、
もう少し詳しくお話しします。


例えば、
あなたの年収が300万円とします。
他のローン(車や携帯など)が無い事が前提でお話しします。


住宅ローンとして年間返済額を計算します。
計算方法は、年収300万円×30%=90万円です。

あなたは、住宅ローンとして年間90万円までの返済なら
OKという事です。


ここで都市銀行の住宅ローンで
変動金利の2.475%
借入金額1000万円
期間35年で借りたとすると、
毎月の返済額は、35,615円です。

年間返済額90万円÷12ヶ月=75,000円(毎月返済額)
75,000円÷35,615円×1000=2,105万円
と計算上はなるのですが、

実は違うのです。


銀行は各銀行で独自の返済の基準金利を設定しています。

ある都市銀行では、基準金利3%
ある都市銀行では、基準金利3.5%
ある地方銀行では、基準金利3.3%
ある地方銀行では、地方銀行の変動金利2.675%

と各銀行によってマチマチです。


上記の年収で再度比べると
基準金利の高い銀行でみると
あなたの借り入れできる金額は・・・約1,814万円

基準金利の低い銀行でみると
あなたの借り入れできる金額は・・・約2,043万円

どこの銀行で住宅ローンを利用するかによって
借り入れできる金額が、約230万円変わります。


あなたの年収を300万円としたので
上記では、年収×返済比率30%としましたが、

年収が300万円未満だとすると
返済比率が25%になってしまいます。

年収が400万円以上だと
返済比率が35%となります。


計算式は、
1.あなたの年収×返済比率=年間返済額
2.100万円×銀行の基準金利=100万円当たりの毎月の返済額
  あるいは
  1000万円×銀行の基準金利=1000万円当たりの毎月の返済額
3.年間返済額÷12ヶ月=毎月の返済額
4.毎月の返済額÷100万円当たりの毎月の返済額×100=借入可能額
  毎月の返済額÷1000万円当たりの毎月の返済額×1000=借入可能額

借入可能額が実際に返済出来る額とは限っていないので、注意してください。
毎月の返済出来る金額は、あなたが日常の生活から判断してください。
生活が苦しくなっては、住宅を持つ意味が無くなってしまうと思います。
あなたらしく、楽しく家族と暮らしていける空間が住宅です。
タグ:住宅ローン
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住宅ローンが利用できない [blog]

「住宅ローンを利用して家を買いたいが、
思うような支払いでローンの利用が出来ないので、
利用できる銀行や何か方法を教えて欲しい。」
とメールがきました。

年収から判断して、
親子ローンを利用すれば、
この方が思っている返済金額内で
住宅ローンは利用できるはずなんですが、
銀行に断られたと言われます。


なぜ?

個人情報に何かキズがあるのか?


カード類の返済も遅れた事は無いと言われるし、
現在、父親はマンションのローンも利用し
あと数年で返済も終わるらしい。


同じ銀行なら取り組みするはず・・・。


その銀行も取り組まない。


何か?


・・・・。

・・・・。


よくよく聞いていくと、
自営業の方で、子供も一緒に働いている。


「子供さんの収入は申告していないのですか?」

「分かりません。」

「源泉徴収票など、有りますか?」

「子供の源泉徴収票はあります。」

「私(父親)も税理士さんに依頼して
確定申告をしています。」

「そうですか?」


「子供の源泉徴収票に記載してある金額と、
会社の決算書に記載している金額が違います。」

「えっ!」

「親が子供に支払っている賃金の記載額が違う。」

「なぜですか?」

「給料として渡している金額は、
決算書に記載されている金額ですが、
お金が必要な時があればその分を出しているので、
源泉徴収票に記載してある金額にはなる」との事。

「いやいや、それは違いますよ!」

「子供は家賃も食費も払ってないし、
渡しているお金全部がこずかいです。」

「研修費などや仕事で必要なものがあれば、
その都度お金を渡しているし・・・。」



住宅ローンが通れば、あとで修正申告をする予定で
源泉徴収票を作成したらしい。


「住宅を購入する目的で、
実際には貰っていないお金を貰っているようにして、
修正申告をするのは良くないですと」
言うすると、

「実際にそれぐらいは子供に渡している」
と何度も言われましたが、

「それを証明する事は出来ますか?」
と聞くと、

「子供からいちいち領収証などの
書類の受け渡しはしていない。」
と言われるので、

「証明のしようがないですね。」

「私のところでは、
修正申告などの事については分からないので、
税理士さんなどに相談して頂く方が良いです。」
と言い、お断りをさせていただきました。


昔は、修正申告などで住宅を購入された方も
沢山いらしたようですが、
実際に収入を得ていて、収入金額が間違っていた時は、
税金を支払うのでよいと思いますが、
実際に貰っているか貰っていないか分からない
収入の修正申告は如何なものかと思います。

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これが任意売却? [blog]

「これが任意売却ですか?」
って相談メールが来ました。

どこの不動産屋さんでも売る事も
買う事も借りる事も出来ますが、
任意売却や不動産投資などになると、
得て不得手が出てきます。


任意売却を主にしている会社で、
新築住宅の販売を依頼しても、
売れるまで時間の掛かる事もあります。

また、新築住宅を主に扱っている会社では、
任意売却の業務の一つである、
債権者との交渉が上手く進まない事もあります。

また、任意売却は債権者に対しての
提出書類なども多くあり、
慣れていないと「面倒だなぁ」と
思う事も・・・

それはさておき、


同じような思いもしている方が
おられると思ったので、
大まかに相談内容を書きます。


相談者は、自営業者の方です。

不況な状況が長く続き、
資金繰りが行き詰まって
店を閉店されました。


借金を背負っての再出発。

「家族を食べさせていかないと」
と思って仕事を探すが
なかなか給与などの条件の良いところは無く、
タクシー会社に就職して運転手になりました。


最初は家族も応援をしてくれていましたが、
収入も少ないので生活するのも苦しい状態。

借金も背負っているし、住宅ローンの支払いも出来ない。

分譲マンションだったので、
管理費や修繕積立金なども払えない。

マンションの管理組合からも催促され、
妻と子供は実家に帰り、その後離婚に。


元妻の父親が住宅ローンの保証人になっているので、
親にまで迷惑をかける事は出来ない。

元妻からは遅れても
住宅ローンの支払いはする事で、
約束したので破産する事も出来ない。


これ以上、借金も出来ない。


マンションを売る事に決め、
元妻の友人の紹介で、
不動産の営業マンと会い任意売却する事になった。


任意売却は分からないが、
家を売る事は分かっていたので、
不動産屋の言うとおりに
書類にサインをしてお願いする事にした。


銀行からの催促状が届いたり、
売却する不動産業者を紹介も
出来るような事が書かれていたりして
依頼した業者に電話を入れてみる。


不動産屋業者は、
「もう少し待ってください。」
という返事だったので、
「お願いします」と言って
電話を切った。


20日くらい待ってると
不動産屋から電話がかかってきて
「自分は忙しいから、手が回らない。
仲の良い不動産屋に頼んだから。
その業者から電話が入るので待っていてください」と。



「元妻側からの紹介もあり断れない。
でも、信じて待っていてよいのか?
今後どうなるのかを知りたい」と。



たぶんあまり任意売却を扱った事が無い
不動産屋だと思います。

慣れていない業者だと、
誰かに聞きながら処理していかないいけないし、
作成して提出する書類もあるので、
途中で面倒くさくなり嫌気が差す
不動産業者もあります。


不動産業者からの紹介なので、
次の業者は任意売却について
よく知っているところだと思いますよ。
とお伝えした。

大まかな任意売却の進み方や
流れを説明して
「また疑問が出たり、聞いた事と違うと思ったら
メールして相談してください。」
で終了しました。

少しは元気になってもらえたかなぁ!

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相続はしたけれど・・・ [blog]

知り合いの喫茶店のマスターからの
紹介でお会いしました。

その方が悩んでいたのは
こんな内容です。

現在、住んでいる家ですが、
父親との共有名義で親子ローンを
利用して購入したというか、
返済期間を長く取るために
私の名義を貸したかたちです。

私は、別に家など欲しくなかったのですが、
両親が言うので渋々サインを・・・


今まで、両親と同居していたし、
父親が住宅ローンを支払っていたので、
私は、毎月いくら支払っているのかも
知りませんでした。


そして父親が亡くなり、
共有名義の私が父の持分を相続したのですが、
派遣切りに合い無職になってしまいました。

現在、私は無収入で母親の年金で生活しており、
住宅ローンの支払いが毎月出来なくて、
2回ほど遅れて支払っている状況です。


このままでは、生活も出来ないので、
破産をしようかと思っています。

と。


「家を売る事でよいのですか?」
と聞くと、

「家に未練は無いので売ってもいいです。」
と返答され、

「催促されるのが、もう嫌なんです。」
と続けて言われました。


「お母さんはどうですか?」
と聞くと、

「母親は、このまま住み続けたい」
と言ってますが無理です。


一度、銀行に相談して、
毎月の返済額を下げてもらう
交渉をしては如何ですか?
と言うと、

現在、下げてもらっているが、
それでも支払いが苦しいのです。

だから、破産します。


もう、結論を出していて、
決心されているようですが、
私に何を相談しようと
来られたのですか?


破産手続きを安くしていただける、
弁護士を紹介して欲しいのと、
家を売る業者を紹介して欲しい。

家には荷物が一杯なので、
全く知らない不動産屋に頼むのは
嫌なんです。

近所にもあまり知られたくないので、
そのあたりを上手にしてくれる、
不動産屋に依頼したい。


という事で、
司法書士と不動産業者を紹介する事で
今回の相談は終了しました。

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消費税負担して! [blog]

テナントビルを購入された方から、
契約内容について相談がきました。

「前の所有者と現在の賃借人との契約内容を
引き継がないといけないのか?」
と質問が・・・


収益物件(投資物件)を購入する時の契約書に
現所有者と賃借人との契約内容を
買い主は引き継ぐ事のような記載がよくあります。

「売買契約書にそのような記載は無いですか?」
と聞きました。

「記載があります。」
と返答されました。

では、「賃借人との契約内容を引き継がないと
いけないですね。」
と言うと、

「消費税を貰えないか?」
と聞かれたので、
「事業用なので消費税は頂いてもよいと思います。」
と答えました。

すると、「前所有者と賃借人との契約書に
賃料に消費税込みと記載があります。」
と言うので、

「消費税込みの賃料の契約なので、
それなら別に消費税を貰うのは
契約を引き継がない事になりますね。」
と言うと、

「でも、消費税が5%の時の契約で、
今年の4月から消費税が8%になったので
消費税のアップした分を要求する事は、
契約違反になるのか?」
と聞いてこられました。


賃借人の方に、「消費税がアップしたので、
アップした3%分を負担してもらえるように、
交渉されては如何ですか?」
とお話ししました。

「そうですか?」と。

また、
「8%の消費税全額を貰うのは、
ダメなのか?」
と言われたので、

消費税の5%は毎月の賃料に含まれている
契約なので、8%全額を要求すると、
便乗値上げに値する可能性があります。

消費税のアップした、3%を負担して欲しいと
要求する事は構わないでしょうが、
8%の消費税の負担を賃借人に要求すると、
賃借人の方も納得されないのでは・・・


難しい問題です。

でも、お互いに誠意をもって
交渉すれば分かって頂けるのではないでしょうか。


賃借人の方とうまく交渉が進展する事を
願っています。
タグ:消費税 賃料
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60歳台の起業家 [blog]

メール相談から発展してコンサルティングを
依頼された会員さんが、
念願の家主デビューをしました。


今回は初めての投資物件の購入なので、
なるべくリスクが少なく
予想利回りの良い物件を探しました。


購入された物件は、中古の一戸建てです。

築後17年で、3階建てでカレージ付きの木造住宅です。

接道している道路は、車などの通行は出来るが、
現状では建物の再建築は出来ません。

道路の幅も4m。
物件の土地が道路に接している長さは4mです。

しかし、この道路は建築基準法に適した
道路扱いをされていないのです。

元々は水路があり、その水路に蓋をして造った道路だったのです。
(公図には水、地積測量図には水路敷と記入してある事も。)

でもこの物件のある市町村には
救済措置として再建築をする時、
前もって相談(事前協議)をして、
空地扱いとなる建築基準法第43条ただし書き道路の
申請を出して許可が下りれば、
再建築が出来る物件だったのです。


現在は再建築出来ないので、
住宅ローンの利用も難しい。

だから周辺で売り出されている物件よりも
安く仕入れる事が出来ました。


売り物件としては、
再建築は出来ない。
住宅ローンの利用が難しい。
等々
条件はあまり良くないですが、
投資物件としては良い物件です。


家賃としては近隣の相場と同じ金額で貸すことが出来ます。


安く仕入れて相場の家賃で貸し出す。


こうしていくと、失敗するリスクが減るので成功出来ますよ。
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