So-net無料ブログ作成
前の10件 | -

賃貸経営に最適! [blog]






「入札物件」って、聞いたことありますか?



裁判所で掲示される「競売」の物件も

入札物件ですが、それ以外にも入札する

やり方で購入できる物件があります。



弁護士が主体となってする入札。

債権者が主体となってする入札。



弁護士が主体となってする入札には、

相続財産管理人弁護士や

破産管財人弁護士などの事務所で

入札・開札が行われるものがあります。



一般には情報が出回らないので、

入札価格は割と低い場合があります。



それは、不動産業者のみが

入札に参加する事が多いからです。



不動産業者は、物件を購入して

室内などの改装をして販売するので、

当然販売価格には、「利益」がのります。



その分安く仕入れをしないと、

販売しても利益がでないから、

高く入札はしません。



こんな物件を賃貸として貸す場合は、

改装して「家賃」の設定と投資額との

利回りが合えばよいので、

不動産業者よりも高く入札する事ができます。



高く入札すると言っても、

一般市場に出回る価格に比べれば、

はるかに安く物件を仕入れる事ができます。



仲のよい業者から情報をもらうように

するだけで、収入アップにつながりますよ。

 

 有限会社ライフステージ 


nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

手がまわらない [blog]




 

 

 

毎日、物件調査の依頼がきます。
FAXでもメールでも送られてきます。

多い時は2~3物件送られてきます。


毎日物件調査に行く事が出来き、
調査報告書だけで済めば簡単なのですが、
査定書を作成するので、
1日では完成できません。


市役所に調査に行き、
物件の写真を撮り、
上下水道やガスなどを調べて
調査は終了です。


これで終わりなら、楽でいいんですが、
査定書を作成するのに時間がかかります。


販売事例や成約事例なども調べ、
あと諸々の事を調べて、
査定書を作成していきます。


今週は、
他県での取り引きの立ち会いや
契約書の確認作業や間取り図面の作成など
いろいろ詰まっているので、
空いた時間で調査をしていると、
なかなか手が回らない。


他の人に調査を頼みたいが、
調べて行く中でイレギュラーな事があると
通常の調査項目を超えて調べる事が発生するので、
臨機応変に追加項目を調べれるように
人を育てていかなければいけない。


全てマニュアルどおりで進めていければ
いいのでしょうが、そういう訳にもいかないので、
何度も反復して覚えていかないとしょうがない。


今は、猫の手も借りたいくらいです。

猫の手じゃ、どうにもならないですが・・・。


nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

セラーズエージェント [blog]

今日はセラーズエージェントとしての仕事です。

セラーズエージェントとは、
売主の立場に立って、
売主の利益を考えて
売主のベストな売却をお手伝いする仕事です。


しかも、
今回は弊社がコンサルをしているクライアント様です。

買主さんからは、
一切手数料など金銭を頂きません。

その分を売買価格に加算しての売買となりました。



パチパチパチ!!


コンサルを受けている方が
喜んでくださるのが一番嬉しいです。


数件の不動産を相続されましたので、
まだ1物件目ですが、
幸先良いスタートを切る事が出来ました。


これに続き、
セラーズエージェントとして、
売主様により良い条件で売却出来るように
努力していきたいと思っています。


nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

賃貸に出来るよ~ [blog]

知り合いの不動産会社の社長から
この物件1回見ておいで。

と。

物件の所在地図をいただきました。

中古の一戸建ての物件です。



築年数は35年以上経過していますが、
土地も12坪付いています。

駐車場はありませんが、
近隣に駐車場もあるので、
対応は出来るので問題ないと思います。


ただ、相当な期間、
誰も居住していないようなので、
改装費はかかると思いますが、
片手以下で売り出されると思いますので、
価格によっては、賃貸に出して収益を上げる事が出来ます。


私も、
価格にっては検討するべき物件だと思います。


今後、お隣の方が売りに出されたなら、
お隣も購入すると、土地が25坪近くなるので、
新築の2階建てを建てる事も出来ます。


先も見越していくと、
室内の状況によっては、
損をしない物件だと思いました。


nice!(1)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

契約書見てください [blog]

個人間で不動産を売買をするのですが、
売買契約書を見て欲しい。

依頼がありました。


個人間での取り引きなので、
住宅ローンなどの融資を受ける事はないのですが、
買主に有利な契約書になっていないか
確認をして欲しい。

買主の知り合いの不動産業者が作成した
売買契約書なので、こちらが損になっていないか
心配だそうです。


個人間で不安なら、
仲介業者を入れて仲介手数料を支払えば
問題なくスムーズに取り引きが出来るのではないですか?
と、
言いましたが、
仲介手数料を支払うのが嫌なようです。


それでは、
多少のリスクも背負わなくては仕方がないと思います。

うちで契約書を見て助言するとしても
無料では出来ないです。

相談料として幾分かの料金を頂くことになります。

仲介手数料までの金額ではありませんが
お金を頂くことになりますが、
どうされますか?


数万円なら払います。

言われるので、
売買契約書の案を確認させていただく事になりました。


一つ目に
瑕疵担保責任について、
何も記載がなかったので、
ここの部分は築年数も相当経過しているので、
「瑕疵担保責任は負わない。」と
記載する方がよいと思います。


二つ目に
庭に植え木が植わっているので、
その植え木の事も記載している方がよいと思います。

植え木を移動(持っていく或いは撤去)するならいいですけど、
そのまま置いていくのなら、
「植木などの残地物は、物件の引き渡しと同時に買主の所有となる」
などの文言を入れておく方が、
後で、退けて欲しいなどと言われる事がないので、
よいと思います。


あとは、境界の立会いをするかしないかです。

境界の立会いをしないなら、
法務局に行って地積測量図の写しを請求して
契約書に添付してあげるとか、
敷地に境界に赤いポイントになるものが埋まっているとか
教えてあげる方がよいと思います。

外壁のブロックの内側だったり、外側だったり
ブロックが境界になっている場合もあります。


個人間売買なので、
何かで揉めると売主と買主が
直接やり取りをする事になるので、
出来るだけ契約書に記入できるものは
記載しておく方がよいです。


仲介業者がいるなら、
間に入って双方の言い分を聞き
治めるように行動してくれますが、
そうではないので、
契約書に書くものは記載して、
なるべく手がかからないように
しておくとよいと思います。


nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

相談はだれにする? [blog]

毎日のように質問されたり、お知恵拝借と言って
知人や仲間から電話があります。

そんなに物知りではないのですが、
よくきかれます。


昨日も、仲間から査定の件できかれました。


築30年を経過している木造のアパートですが、
収益率はどれくらいに考えるのが一般的か?

また、更地として考える事との比較や
建物の劣化程度の事を考慮した事による、
解体費や立ち退き料などの考慮などの
一般的な算出価格は?

等々。


通常に売り出す場合と
金融機関からの査定依頼では
査定価格が変わります。

なぜ、変わるのか?


金融機関からの査定の場合で、
この金額なら、
「絶対売れる価格を出して欲しい」と、
言われることがあります。

絶対売れる価格。
と、
言われると、
こちらが出す価格は、
査定価格より15~20%くらい
下げた価格を提示します。


でも、通常の査定や売り出す価格の場合は、
最初はこれくらいの価格で売り出してみて
様子を見るとよいと思う価格を提示して、
売り主さんが思っている価格と
すりあわせて売り出す価格を決定します。


話は変わりますが、
仲介手数料のもらい方でもきかれた事があります。


仲介手数料はいつ頂くのか?

です。


契約時に全額頂くのか?
契約時に半額頂くのか?
取り引きの最終の決済時に全額頂くのか?

です。


不動産業者によってバラバラです。

その会社の方針もありますので、
どれが正解とかはありません。

ただ、住宅ローン特約が付いている場合は、
契約時には仲介手数料を頂かない方が
よいかもしれません。


それは、何故か?


ローンが通らなければ、
仲介手数料を返さなくてはいけないからです。

一回頂いたものを、出すのは何となく嫌ですよね。

そんなことはないですか?


お客さまからの立場だと、
反対に決済の日までに支払えばよいので、
自分の都合に合わせて払えばよいのです。

nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

家の傾きの見方アレコレ [blog]

ネットやチラシを見て、
物件を見に行くときに
ビー玉やパチンコ玉を持って
家を見に行こう。

家の傾きがわかるよ!
的な事を以前テレビで
放映されたりしていましたが、
記憶にありますか?


昔過ぎて覚えてない!
って方も多いと思います。


本当にビー玉で家の傾きが分かると思いますか?


床の張り方が悪い場合もあります。

例えば、
マンションの場合ですが、
フローリングの板の下にラバー(ゴム)が付いています。

このゴムがたゆんでフローリングが
傾く事もあります。

そうすると、
ビー玉などの球体は転がります。

地盤が沈下して家が傾いた訳ではなく、
工事をした職人の腕や下地の処理の具合で
床に傾きが出ることもあります。


なので、
一概にビー玉などの球体が転がっても、
家が傾いているとは断定はできません。


家の傾きは、
外壁や基礎部分にクラック(亀裂)などがあり、
レーザーレベルなどで水平や垂直を計り判断をします。


明らかに窓枠が歪んでいたり、
ドアが閉まらなかったり、
ひきちがい戸が閉まらなかったりした場合は、
家が傾いている可能性が高いと判断できます。


まとめると、
ビー玉などでは、家が傾いているとは
断定出来ないということです。


nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

一つのコンサル終了 [blog]

約半年くらい前からコンサルをしていました。

現在借りている住宅が売りに出たので
価格によっては購入したいと思っている。

何とか購入できるようにアドバイスと
住宅ローンをつけて欲しい。

と。


個人情報が絡んでくるので、
大まかにしかお話できないが、
同じような事でお悩みの方が居られたらと
思ったので、書かせていただきます。


賃貸で住んでいる方のご主人は
数年前に法的手段で整理をされています。

奥様も旧姓のときに、
法的手段で整理していますが、
約10年経過しています。

しかし、入籍したのが最近なので、
運転免許証の氏名は旧姓のままで、
裏に新しく入籍した姓が書かれています。


これでは、個人情報を銀行が見たときに
過去の情報が系列の金融機関では分かってしまう。

しかも、働き出したのが最近で、
パート扱いである。


この状況では、住宅ローンの利用は難しい。


親類に物件を購入してもらうか、
家を出て一人暮らしをしている子供さんに
購入をお願いするかを選択していただき、
購入者の収入で借りれる価格まで
価格交渉をして住宅ローンの申請をして
ようやく住宅ローンの応諾を取り取り引きの日を
迎えることになりました。


住宅ローンの利用には、
購入動機や両親が購入しない理由や
保証人にもならない理由を考え
親孝行の息子のイメージを作り
ローンの担当者を納得させて
住宅ローンのOKを取りました。


この購入動機のつじつまを合わせる事が大切です。

このようなお悩みがあるなら、
購入動機を考えてみてください。
nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

不動産の売り方はどれ? [blog]

不動産を売る時どうしますか?

友達などの口コミで売ったり
直接お隣の方に売る方もいると思いますが、
ほとんどの方が、
不動産業者に依頼すると思います。


不動産業者に査定をしてもらって
依頼すると思います。


この時、
不動産業者と「媒介契約書」を交わします。

その媒介契約書に種類があることを
知っていますか?


大きくは2つに別れます。
・専任媒介契約書
・一般媒介契約書
です。

専任媒介契約書は2種類あります。
・専属専任媒介契約書
・専任媒介契約書
です。


この専任媒介と専属専任媒介とでは、
大きな違いがあります。


それは、売り主が直接買い主を見つけても
契約出来ない事です。

例えば、
親類など身内が買おうとしても
直接契約しては、ダメなのです。

依頼した不動産業者を通さないと
契約出来ません。


それが「専属専任媒介」です。


不動産業者は、
この専属専任媒介契約をしていると
売り主さんからの仲介手数料は
必ず貰えるのです。

但し、契約期間は最長3ヶ月なので
その期間を過ぎれば、
契約を更新するか止めるか
違う契約にするかなど選べます。



私個人的には、専属専任媒介より
専任媒介の方がよいと思います。

nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

物件の動向調査をしました [blog]

昨日、物件の動向を見るために
近隣の新築現場を見に行きました。


大規模で新築一戸建てを建築している現場は、
お客さんもパラパラ来ていて、
売り行きも良いようですが、
ミニ開発のような4軒くらいの現場は、
営業マンが車の中で寝ているところもありました。


電車の駅から徒歩圏内に位置する現場も
売れが良いようです。


30戸くらいの駅から離れた現場は、
少し客足が悪いようでした。



駅から徒歩10分くらいの新築なら
売れ行きは良いと感じました。

それと大規模な新築現場で、
2階建てで駐車場が2台分確保できる現場も
結構入居済みになっていました。



駅から徒歩圏内で1軒だけの新築現場で、
前面道路の幅員が4mのところは、
営業マンの現場待機もなかったですが、
ほったらかしになっている現場もありました。


やはり1軒だと、先に建築していかなければ、
売れが良くないのかもしれません。


以前は、
電柱などに矢印で誘導看板が付けられていましたが、
最近は減ってきていましたが、
今回いろいろ回って思ったのは、
住宅地内の車があまり通行しないところは、
誘導看板やのぼりの旗が付いていましたが、
大通りや主要道路など人や車の通行も多いところでは、
誘導看板やのぼりの旗はほとんど付けられていませんでした。


条例で、罰金などがあるから
目立つところには付けずに
住宅地内の入ると付けて誘導しているようです。


これも売れが良くない、一つの原因になっているのかも?

しかし、
街が奇麗になるので、
不法屋外広告物はない方がいいですね。
nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅
前の10件 | -

この広告は前回の更新から一定期間経過したブログに表示されています。更新すると自動で解除されます。

×

この広告は1年以上新しい記事の更新がないブログに表示されております。